Šta je to – leasing nekretnina

U očekivanju da se u Srbiji konačno uobliči i ozakoniti regulativa koja će omogućiti razvoj lizinga nekretnina, u nastavku ćemo predstaviti opšte modele i njihove načine korišćenja. Širom Evrope gde IMMORENT ima svoje kompanije, u nastavku predstavljeni modeli, dali su izuzetne rezultate. Zbog svega toga, treba se nadati da će i u Srbiji, učinci korišćenja razvoja leasinga nekretnina biti takođe pozitivni i dugovečni!

Leasing nekretnina predstavlja jedan savremeni oblik finansiranja investicionih projekata. Leasing-a nekretnina nude ekonomske, bilasne i druge prednosti i to:

A) Ekonomske prednosti:

· ušteda govotog novca kroz poreske olašice;

· 100% bilansno neutralno finansiranje;

· kapitalne rezerve ostaju na raspolaganju;

· ne iscrpljuju se kreditne mogućnosti i kapaciteti;

· održava se likvidnost;

B) Bilansne prednosti:

· poboljšanje bilansnih indeksa, npr. ROI, ROE itd.,

· poboljšanje rejtinga (Basel II);

C) Ostale prednosti:

· individualna rešenja, projektovana za svakog klijenta u skladu sa njegovim mogućnostima;

· iskustvo i znanje internacionalne IMMORENT mreže;

· zakup umesto vlasništva,

· pravo na podzakup,

· prelazak u vlasništvo po isteku ugovora o leasing-u,

Leasing i zakup

Ugovori o lizingu su slični ugovorima o zakupu. Leasing se razlikuje od zakupa po tome da sve troškove održavanja i popravke po ugovoru o leasing-u snosi korisnik leasing-a. Leasing ugovori su „atipični“ ugovori o zakupu. Stoga je uobičajen pojam kupovina kroz zakup, kao sinonim za leasing, iako i kod kupovine kroz zakup imovina prelazi na kupca.

Po isteku ugovora o leasing-u, predmet leasing-a može da pređe u vlasništvo korisnika leasing-a ili se može prodati trećem licu. Korisnici leasing-a su pravna lica.

Prednosti

Za korisnika leasing-a, leasing ima sledeće prednosti:

· Održava se likvidnost (umesto jednokratno visokog odliva novčanih sredstava, dolazi do kontinuiranog i niskog odliva novčanih sredstava);

· Vanbilansno finansiranje: nepokretnost se ne pojavljuje u bilnasu korisnika leasing-a, već postoje samo rashodi odnosno troškovi zakupa koji se knjiže u bilansu uspeha korisnika leasing-a. Davalac leasing-a aktivira predmet leasing-a kao investiciju, odnosno investicionu nekretninu i otpisuje je u skladu sa odgovarajućom stopom amortizacije;

· Troškovi leasing-a obuhvataju periodične uplate, koje dospevaju korišćenjem predmeta leasing-a. Objekat se kroz vreme sam finansira - „Plati kako zarađuješ“/ usklađenost troškova;

· Periodične uplate služe za planiranje unutar preduzeća kao sigurna kalkulaciona osnova;

· Prednosti leasing-a ogledaju se u mogućnostima za poslovne inovacije i povećanje ekonomičnosti;

· Istekom ugovora o leasing-u objekat se vraća davaocu leasing-a. Moguć je i obrnut slučaj jer po pravilu ugovor o leasing-u sadrži mogućnost sticanja vlasništva otkupom predmeta leasing-a;

Nedostaci

Pored gore navedenih prednosti, postoje i nedostaci:

· Korisnik leasing-a ne stiče imovinska prava (pravo vlasništva) nad predmetom leasing-a tako da ga ne može prodati ukoliko ne koristi objekat ili mu je hitno potreban novac;

· Ukupni troškovi leasing-a, ako se posmatra period korišćenja, po pravilu su viši nego kod kupovine objekta, jer davalac leasing-a mora da računa na određene rizike i svoju dobit;

· Ukoliko preduzeće ne koristi objekat, ne izostaje obaveza plaćanja leasing rate;

Proizvodi lizinga nekretnina

Leasing nekretnina se realizuje na dva načina i to kao: operativni leasing i „sale &lease back model!

A) Operativni leasing:

· Modeli usklađeni sa IFRS-/US GAAP: rizik i koristi dele korisnik i davalac leasing-a,

B) Sale & lease back:

· finansiranje već postojećih nekretnina;

· iskazivanje skrivenih rezervi;

Operativni leasing

Delimična amortizacija (ostatak vrednosti): Korisnik leasing-a putem leasing rata plaća deo ukupnih investicionih troškova. Po isteku ugovora, korisnik leasing-a ima na raspolaganju sledeće opcije:

· Produžetak ugovora o leasing-u;

· Kupovina predmeta leasing-a u visini ostatka vrednosti;

· Vraćanje predmeta leasing-a davaocu leasing-a;

Sale-Lease-Back

Po modelu "Sale-Lease-Back" preduzeće prodaje nekretninu leasing kompaniji, a zatim je uzima u zakup putem leasing aranžmana. Na taj način korisnik leasing-a povećava likvidnost.

Povratna prodaja kroz zakup, Sale-Lease-Back i Sale-and-Lease-Back su sinonimi za specijalnu formu leasing-a, kod koje jedna kompanija prodaje nekretninu leasing kompaniji, da bi potom istu uzela u zakup kroz leasing aranžman.

Prednosti modela sale-and-lease-back za preduzeće su iskazivanje skrivenih rezervi u imovini. Cenom koju preduzeće ostvari prodajom, oslobađa kapital i kratkoročno podiže likvidnost dok i dalje koristi objekat. Preduzeće više nije vlasnik nekretnine i samim tim ne učestvuje u budućem povećanju vrednosti objekta, osim ako preduzeće nije unapred dogovorilo opciju kupovine nekretnine i nakon isteka ugovora o leasing-u.