Rumuni kupuju kuće u Srpskoj Crnji !

Lepše i novije kuće kupuju rumunski gastarbajteri, dok manje i starije kuće pazare siromašni rumunski penzioneri, kaže Mile Rajić, predsednik Saveta MZ Srpska Crnja

Za poslednjih nekoliko meseci rumunski državljani kupili su 11 kuća sa okućnicama u pograničnom mestu Srpska Crnja po bagatelnim, ali tržišnim cenama, od 3.000 pa do 19.000 evra. Rumuni iz obližnjeg mesta Žombolj i iz 50 kilometara udaljenog Temišvara, bez ikakvih barijera prelaze granicu s kešom na blatobranima svojih „dačija" i pitaju gde su te kuće na prodaju.

Srpska Crnja ima 2.000 kuća, a svega 4.500 stanovnika. Više od 200 kuća je prazno. Roditelji pomrli, deca se odselila u veće centre, pa Rumuni mogu da biraju kuće u ponudi. Meštani Srpske Crnje kažu da se Rumuni ne doseljavaju, već samo ulažu evre i čekaju da Srbija uđe u Evropsku uniju pa da zarade kad cene nekretnina porastu.

- Dosta Rumuna odselilo se poslednjih godina u Italiju, Španiju i Francusku, pa teško zarađeni novac ulažu u nekretnine koje su kod nas jeftine. Dođu, keširaju i odu opet na rad. Druga kategorija kupaca su penzioneri iz Žombolja i Temišvara, koji prodaju svoje stanove za 20.000 do 50.000 evra, kupe ovde stariju ali očuvanu kuću sa okućnicom po deset puta nižoj ceni. Razliku u ceni penzioneri ostave deci ili jednostavno troše, jer od svoje mršave penzije ne mogu da prežive. Niko se od njih još nije doselio. Vidimo da su nešto radili po dvorištu, popravljali, ali još uvek ne žive u našem komšiluku. Sve to još ide stihijski, nema agencija koje se bave prometom nekretnina, inače bi se sigurno prodalo više kuća - kaže Rajić.

Rumunski biznismen iz Žombolja Gaga Danuc kupio je kuću za odmor sa voćnjakom u Tarašu na Tisi.

- Živim pola u Srpskoj Crnji, pola u Žombolju. Trgovao sam lubenicama, krompirom, arpadžikom, a sad građevinskim materijalom. Kuću sam kupio za 5.500 evra. Ni kod nas ne cvetaju ruže, ali koju hiljadu evra neki ljudi mogu da izdvoje i kupe ovde kuću, bolje nego da drže novac u bankama. Ima i onih koji zarađuju na razlici u ceni nekretnina, a mogu lepo da žive i s ove strane granice. Stan u Žombolju pre koju godinu koštao je pet, šest hiljada evra, sada 20.000 evra, a za te pare, s ove strane granice može se kupiti nova kuća - kaže Danuc.

Kuću u Srpskoj Crnji na 500 metara od rampe na graničnom prelazu prodali su naslednici porodice Ubović, koji odavno više ne žive u selu. Komšije kažu da je kuću je pazario za sebe bračni par penzionera iz Žombolja. Noviju kuću na sprat porodice Tuporić u centru Srpske Crnje kupili su gastarbajteri. Naslednici koji su ovu kuću prodali takođe ne žive u Srpskoj Crnji, a komšije nagađaju da Rumuni za nju nisu dali više od 20.000 evra.

- Rumuni su ovde kao kod kuće. Granica za njih nije nikakva barijera, šetaju se kako hoće i svejedno im je da li će živeti nekoliko kilometara tamo ili ovamo. Bolje im je kod nas jer se ovde jeftinije živi - kažu komšije.

Apsolvent prava iz Srpske Crnje Dušan Vuković kaže da je za njega rumunska registracija na kolima u njegovom rodnom mestu isto što i zrenjaninska.

- Rumuni su u našim prodavnicama, na pijaci, trguju, kupuju. Ali, ako su počeli da kupuju i kuće kod nas, to znači da ni kod njih nije baš lepo - komentariše Vuković.

Pravnica Ružica Bogdanović kaže da Rumuni dolaze i na pijacu.

- Prodaju posuđe i druge sitnice, a onda za te pare kupuju šećer i brašno na džakove pa nose kući. Ulaskom u Evropu dobili su i evropske cene, pa po robu dolaze kod nas - kaže Ružica.

U red za stan

Isplatu subvencionisanih stambenih kredita, koji su odobreni prošle godine, građani mogu da očekuju verovatno u februaru - kaže za Ivan Maričić, direktor Trezora. - Sve zavisi od toga koliko ima novca u budžetu. Država ne odstupa od toga da će prema svima ispuniti obavezu.

Postoji spisak od bar sto imena ljudi koji od prošle godine očekuju "dobru vest" iz Ministarstva finansija, ali ona ne stiže. Među zainteresovanima za subvenciju ima mnogo onih kojima ističe rok za isplatu stanova.
U Nacionalnoj korporaciji, koja osigurava ove pozajmice, nemaju odgovor zašto novac ne stiže do banaka, odnosno do građana. Kako smo nezvanično saznali, iznos namenjen za poslednja tri meseca u prošloj godini od oko 480 miliona dinara nije utrošen, ali sporo pristiže iz državne kase u banke.
Vlada

Srbije će, inače, sledeće nedelje usvojiti ovogodišnji plan subvencionisanja stambenih kredita, nakon čega će Nacionalna korporacija početi da osigurava ove zajmove. Država je za te namene izdvojila 500 miliona dinara, ili sedam puta manje nego lane. Banke od početka godine primaju zahteve, bez obzira što nisu isplaćene prošlogodišnje obaveze.
Nacionalna korporacija je u toku poslednje dve godine, često obustavljala stambene kredite koje dotira država, pa su mnogi građani imali velikih problema, jer nisu mogli u dogovorenom roku da isplate kaparisane stanove. Nekima je avans za stan propadao, a neki su uzimali komercijalne zajmove banaka, koji su skuplji.
- Plan subvencionisanih stambenih kredita biće restriktivniji u odnosu na dosadašnje, ali će izuzetno ove godine, biti stroži kriterijumi za odobravanje ovih zajmova - rekla je Diana Dragutinović, ministarka finansija. - Ubuduće će se dotirati samo kupovina manjih stanova. Program subvencionisanja se preispituje, jer je dosadašnje iskustvo pokazalo da su dotacije doprinele porastu cena stambenih kredita.
Prema podacima Kreditnog biroa i Nacionalne koorporacije za osiguranje stambenih kredita prosečan zajam za kupovinu stana uz subvenciju je iznosio 34.000 evra. Veće stanove mogli su da kupuju građani iz unutrašnjosti, jer je cena kvadrata van Beograda i Novog Sada znatno niža. Kamate na ove pozajmice u prošloj godini su se kretale od šest do 7,30 odsto, a na početku ove godine iznose u većini banaka od sedam do osam odsto. Problem je što su banke zbog krize podigle marže.

Garsonjera jeftina, tvoja a zajednička

Iako su cene stanova pale, u oglasima se pojavilo više jeftinih stanova za koje bi se moglo reći da su ispod svake cene. A to su, inače, najtraženiji stanovi, garsonjere, koje se nude za dvadesetak hiljada evra, što je iznenadilo i same potencijalne kupce kojima je važan svaki sitniš.

Stvar je u tome što se vlasništvo tih garsonjera upisuje u katastar nepokretnosti u idealnom delu, što znači da se ne radi o jednom stanu i jednom vlasniku, već o jednoj kući s više vlasnika.

Agencija “Grad nekretnine” prodaje na novosadskom naselju Satelit garsonjeru od 23 kvadrata za 22.300 evra, za novu useljivu na Telepu od 26 kvadrata traži se 21.000 evra, a 24 kvadrata u Temerinskoj ulici košta 25.000 evra. Zajedničko svima je to što je uknjižba u idealnim delovima. U agenciji “Eho nekretnine” kažu da se garsonjera od 28 kvadrata u tom rangu može na Grbavici kupiti za 26.000 evra, a kada bi se radilo o vlasništvu jedan kroz jedan, što znači jedan stan – jedan vlasnik, koštala bi 45.000 evra. Regulacionim planovima u pojedinim delovima grada dozvoljena je izgradnja manjih stambenih objekata, koji liče na veće privatne kuće, a stanovi u njima se knjiže u idealnom delu. Nekim lokacijama dozvoljena izgradnja kuća za višeporodično stanovanje, tako da se u manjoj zgradi prave najčešće do četiri stambene jedinice, ponekad se veće stambene jedinice dele u manje koje se prodaju pojedinačno. Vizuelno zgrada izgleda kao porodična spratna kuća s potkrovljem, a ima više stanova i vlasnika.

Potencijalni kupci takvih kuća da ne treba da se plaše obmane, jer je to vreme prošlo i svaki prodavac takvog stana objasniće kupcu o čemu se radi, a na kupcu je da li će tako nešto prihvatiti. Svi elementi strogo se preciziraju kupoprodajnim ugovorom. Sagovornik kaže da zbog više zajedničkih elemenata stanovanja komfor nije kao kada je jedan vlasnik u stanu, međutim, zato prodajna cena i jeste niža.

Kupci takvih stanova, budući vlasnici, moraju se mnogo čega odreći: tako je brojilo za električnu energiju, gas... najčešće zajedničko. Prilikom eventualne prodaje jednog dana vlasnik u idealnom delu obavezan je ta takav stan najpre ponudi svojim komšijama u objektu ili dobije njihovu saglasnost. Ona je neophodna i kod mogućeg podizanja hipotekarnog kredita, iako ih banke nevoljno daju u takvim slučajevima. Takođe, kod formiranja prodajne cene ovi stanovi kotiraće se na tržištu jeftinije od ostalih, kao, uostalom, i danas.

Poznavaoci prilika kažu da je ovakva gradnja mač s dve oštrice. Investitori prihvataju postavljene uslove izgradnje određene regulacionim planovima, međutim, kada se u jednoj porodičnoj kući koja je bila predviđena za četiri porodice duplira broj stambenih jedinica, duplira se i broj zasebnih domaćinstava, što znači da se dvostruko više opterećuju sve instalacije (jer svako domaćinstvo mora imati svoj zamrzivač, mašinu za pranje veša...) i parkiralište, što dovodi do kasnijih brojnih problema u suživotu.

Do stana samo uz skupe pozajmice

Banke primaju zahteve za subvencionisane stambene kredite, a novca za ove pozajmice i dalje nema. Građanima cure rokovi i propadaju kapare i ne preostaje im ništa drugo nego da se, naravno, ukoliko mogu, opredele za nepovoljnije, komercijalne pozajmice. To pak podrazumeva da će za stambeni zajam morati da izdvoje i onih 20 odsto od cene nekretnine koje bi dobili od države po kamati od 0,1 odsto godišnje. Domaće banke, koje u ovom trenutku primaju zahteve za subvencionisane stambene zajmove, kažu da tražnja za ovim kreditima ne jenjava uprkos zastoju. Građani ne odustaju iako se zna da je iznos od 500 miliona dinara koji je ove godine predviđen za dotaciju, sedam puta manji od prošlogodišnjeg.

- Opredeljena sredstva države za ovu godinu neće biti dovoljna, što se i u praksi pokazalo kao tačno. Tražnja za ovom vrstom kredita je i dalje velika uprkos zastoju. U januaru prošle godine banka je isplatila preko dvadeset korisnika subvencionisanih kredita - poručuju iz „Hipo banke”, odakle, baš kao ni iz jedne domaće banke, nije isplaćen nijedan kredit ove vrste od početka godine.
I dok u NKOSK-u nemaju odgovor na pitanje zašto novac ne stiže do banaka, nezvanično se govori o programu za subvenciju koji nije usvojen na sednici Vlade, pa i bankari, a i građani koji se javljaju u redakciju i dalje očekuju usvajanje „programa”.
- Sredstva su predviđena budžetom, ali NKOSK još uvek nema plan raspodele za ovu godinu. Zahteve uredno primamo, ali niko još ne može potvrditi kada će se početi sa odobravanjem - kaže Nenad Lučić, menadžer za razvoj proizvoda u „Folks banci”.

Deo stručne javnosti veruje da će se po principu - pojeo vuk magarca završiti i priča oko subvencije države onima koji sebi pribavljaju krov nad glavom. Ismail Musabegović, profesor na Bankarskoj akademiji, veruje da su budžetski planirani prihodi nerealni zbog čega će morati da se zakinu neki korisnici državnog novca, što će, prema njegovim rečima, biti baš oni koji očekuju pomoć za kupovinu stana.
- Sumnjam da će neko imati političke hrabrosti da to kaže, ali ove godine ima mnogo razloga da te pare ne stignu u Nacionalnu korporaciju za osiguranje stambenih kredita, jer je celokupan budžetski priliv nerealno planiran. Odrekli smo se jednog dela priliva od carine, dok je planirani priliv po osnovu PDV-a i ostalih poreza predviđen uz naplatu od čak 100 odsto, što ne ostvaruje nijedna zemlja na svetu, a kamoli Srbija - objašnjava Musabegović.
Ima i onih poverljivijih koji tvrde da je to što kasni isplata normalno, budući da se ovaj scenario ponavlja pa su predviđanja da bi subvencionisani stambeni krediti mogli da krenu na proleće.
- Budžet je trenutno nelikvidan i dok se ne napuni budžet, od tih para neće biti ništa. Ali ono što je predviđeno biće ispunjeno, a realizacija bi mogla da krene na proleće. Ovo nije prvi put da se to dešava i ne mislim da je situacija alarmantna - kaže Milan Miličić, konsultant za bankarski sektor.

Nema kupaca, ali cene ne padaju

Iako je na prve znake svetske finansijske krize, u svim razvijenim zemljama počela drastično da pada cena nekretnina, jer se njihov nerealan rast u prethodnom periodu i vezuje za uzroke globalnih ekonomskih nevolja, tržište u Srbiji nije reagovalo na isti način.

Dok u Americi i Evropi cene kvadrata padaju, a bar četvrtina Engleza otplaćuje kuću ili stan čija je vrednost sada daleko ispod kredita pomoću koga su kupljeni, pad cena kod nas nije izazvala ni daleko veća opreznost građana koji kupovinu tako kapitalne vrednosti odlažu za neko bolje vreme. Razloga za uzdržanost je napretek, a niska primanja koja ne dozvoljavaju veća kreditna opterećenja, samo su jedan od uzroka. Građani strepe i od promena na deviznom tržištu i kolebanja vrednosti dinara, evra ili švajcarskog franka, zatim od promenljivih kamatnih stopa i povećanja rata za već uzet kredit, uz stalnu bojazan da li će moći do kraja da izmiruju preuzete obaveze.

Činjenica je da će svetska kriza uticati na poskupljenje stambenih kredita, ali neće zaustaviti banke da ih odobravaju. Veće kamate i otežani uslovi u sklapanju finansijske konstrukcije za obezbeđivanje krova nad glavom, u većini zemalja, čak i u našem okruženju, podrazumeva da će cena kvadrata da pada. Stručnjaci, međutim, procenjuju da se to neće dogoditi i na srpskom tržištu nekretnina, uprkos činjenici da ono još uvek nije omasovljeno, i da je vrlo ograničen krug kupaca. Prosečna zarada od oko 370 evra ne sadrži prostor za tako veliko zaduživanje, pa stambene kredite za sada uzimaju oni, čija mesečna primanja premašuju bar 700 evra. O tome svedoči i podatak da je lane učešće stambenih i hipotekarnih kredita u ukupnom kreditnom zaduženju građana dostiglo 16,4 odsto, ukazujući, ujedno, da je mali broj građana koji mogu da uzmu stambeni kredit, a i da se većina odobrenih pozajmica koristi za kupovinu potrošnih dobara.
U Srbiji inače, raste tražnja za stanovima, jer je sve veći broj onih koji nisu obezbedili krov nad glavom. Ipak, zbog očekivanog sporijeg rasta zarada i bruto društvenog proizvoda, investitori koji su računali da će povoljni bankarski krediti dovesti veći broj kupaca, ostali su kratkih rukava. Naime, sve je veći broj nezavršenih zgrada i neprodatih stambenih jedinica, ali ni u takvim uslovima nije zabeležen pad cena.

O tome koliko su nekretnine značajan sektor govori i podatak da su stambeni krediti banaka, u odnosu na druge plasmane u 2008. porasli za 60 odsto. Međutim, na taj prosek uticalo je "plodno" prvo polugodište. Prema podacima Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, od septembra prošle godine broj odobrenih zahteva u konstantnom padu. U poslednja četiri jmeseca 2008. kod te institucije osigurano je 4.960 stambenih kredita u ukupnom iznosu od 181 milion evra. Posmatrano po mesecima, u septembru je osigurano 1.744 kredita u iznosu od 65,7 miliona evra, u oktobru 1.463 u iznosu od 54,9 miliona evra, u novembru 997 kredita u iznosu od 33,7 miliona evra i decembru 756 stambenih kredita u iznosu od 26,7 miliona evra.
Investitori ocenjuju da postoji opasnost da Srbija ostane jedna od retkih zemalja u jugoistočnoj Evropi čije će tržište nekretnina, pre svega zbog nerazvijenosti, ostati neiskorišćeno. Kod ostalih zemalja iz regiona, uprkos krizi, ne smanjuje se bitnije interesovanje za taj sektor, a osnovni razlog jeste njegov potencijal rasta. Poređenja radi, u Berlinu ima više poslovnog prostora A klase nego u celoj jugoistočnoj Evropi, a kako velike kompanije sve češće svoje poslovanje prenose na istok, tražnja za kvalitetnim poslovnim kvadratima raste. Sa druge strane, u Beogradu je primetan stabilan trend kad je reč o cenama zakupa, posebno novoizgrađenog i modernog poslovnog prostora, i one se kreću oko 19 do 20 evra po kvadratu, ali je i sve veći procenat nezakupljenog prostora - čak oko 25 odsto.
U Srbiji postoje mogućnosti za finansiranje velikih projekata u oblasti nekretnina. Međutim, investitori zbog zakonskih ograničenja i visokog nivoa obavezne rezerve za banke, retko dolaze do dugoročnih investicionih kredita, i prinuđeni su da gradnju finansiraju uglavnom iz sopstvenog kapitala. U tom delu se situacija postepeno menja, jer uz mogućnost podizanja kredita, javlja se i opcija - lizinga nekretnina. Za investitore je to pravi izazov, jer nekretnina pravno prelazi na ime lizing kuće koja je daje u zakup. Osim lizinga, kapital može da se prikupi i na nekoj od inostranih berzi, što sa jedne strane, donosi potrebna sredstva, ali i strateškog partnera sa udelom u kompaniji.
Ipak, investitore najviše brinu najavljene promene u zakonskoj regulativi koje se odnose na vlasništvo nad gradskim građevinskim zemljištem i restituciju. Neizvesno je, prema najavljenim rešenjima, hoće li i novi vlasnici poštovati ugovore o zakupu građevisnkog zemljišta koji su potpisani na 99 godina, kao i da li će imati pravo da menjaju cenu zakupa. Uz to, veliki broj investitora obeshrabren je dugotrajnom procedurom za dobijanje dozvola, zbog čega su, za ulaganje u regionu, mnogo atraktivnija tržišta Crne Gore, Rumunije ili Hrvatske.

Veliki potencijal tržišta i Srbije i zemalja jugoistočne Evrope nije samo u interesovanju za nedostajući poslovni prostor. I većina stanovnika želi da poboljša uslove stanovanja. Tako je, naprimer, pre svetske ekonomske krize postojala procena da približno 19 odsto stanovnika jugoistočne Evrope planira da kupi stan ili kuću, a od tog broja bi 88 odsto stanova i kuća bilo korišćeno kao sopstveni stambeni prostor. Primera radi, čak 25 odsto građana Rumunije nameravalo je da kupi novi stan ili kuću, u Hrvatskoj takav plan ima 24 odsto stanovnika a u Sloveniji 23 odsto. To bi, da nije ekonomske krize, bio dovoljan razlog za interesovanje investitora, jer je kvalitet i broj nekretnina u jugoistočnoj Evropi je relativno nizak, iako je procenat stanovnika koji poseduju nekretnine u tom regionu visok. Naime, kada je reč o kvalitetu stanovanja, procenjuje se da stan u jugoistočnoj Evropi ima u proseku 2,8 soba i 63 kvadratna metra upotrebljivog prostora, dok stanovnici zapadnoevropskih zemalja žive u stanovima i kućama koji u proseku imaju po 4,2 sobe i 87 kvadrata. Takođe, u regionu jugoistočne Evrope ima 413 stambenih jedinica na 1.000 stanovnika, a u zapadnoj Evropi 472. U jugoistočnoj Evropi se u protekle tri godine gradilo tri stambene jedinice po stanovniku, a u zemljama Zapadne Evrope 7,4. Većina stanova u jugoistočnoj Evropi nasleđena je iz doba socijalizma, a više od 70 odsto stambenih zgrada u regionu izgrađeno je između 1945. i 1990. godine. Statistika beleži i da u zemljama zapadne Evrope preovlađuje brog stanovnika koji žive u kućama, ( 56 odsto). Stanovi su rasprostanjeniji vid u bivšim socijalističkim zemljama, pa tako u Rusiji - 84 odsto stanovnika živi u stanu, u Ukrajini taj broj je 63 odsto, Poljskoj 58 i dok je u Češkoj 53 odsto.

Iako je tržište nekretnina u glavnom gradu gotovo zamrlo prodavci "drže" cene. O kretanju cena na tržištu nekretnina dovoljno slikovito govori i podatak da u ponudi ima stanova čija je cena kvadrata premašuje i tri hiljade evra. Procene prodavaca nekretnina se razlikuju. Jedni tvrde da cene stanova neće padati, čak ni zbog svetske finansijske krize, jer nema dovoljno gradnje. Drugi, međutim, tvrde da treba računati na moguće posledice stagnacije na tržištu nekretnina mada, i da će, gledano na srednji rok, padati cene kvadrata manje kvalitetnih stanova, kao i stanova sa manjom kvadraturom, koji se najviše grade i traže.

Kao i u okolnim zemljama u tranziciji, i u Hrvatskoj je došlo do pada prometa na tržištu nekretnina. Iako je od 1990. godine vlada te zemlje donela nekoliko finansijskih paketa namenjenih rešavanju stambenih pitanja određenih socijalnih kategorija (kao što su zaposleni u vojsci, policiji i državnim ustanovama), te finansijske šeme doprinele su stvaranju veštačke tražnje na tržištu, posebno u Zagrebu, čijim žiteljima nedostaje oko 50.000 stanova, dok se godišnje se izgradi samo 8.500. Na osnovu dostupnih podataka, više od 170.000 hrvatskih porodica bilo je lane zainteresovano za rešavanje stambenog statusa.

Prodaja nekretnina u CG utonula u zimski san

Pre i posle novogodišnjih i božićnih praznika se obično rezimiraju rezultati, ali i počinju da se prave planovi i očekivanja za predstojeća poslovna dostignuća. Međutim, svi oni koji su poslovali na crnogorskom tržištu nekretnina se nadaju da se 2008. godina neće ponoviti, jer se, kako tvrde, prodati stanovi u prethodnih pola godine mogu prebrojati na pristima jedne ruke.

Većina agenata prodaje nekretnina, bar kada je o glavnom gradu reč, ima samo jedan komentar - nema posla. Situacija je slična i na primorju i na severu Crne Gore, gde je prodaja, potpuno stala. Crnogorski agenti nekretnina smatraju da su na pad prodaje uticali brojni faktori, od ekonomske krize, do smanjivanja kreditnog potencijala banaka, zasićenja ponude i drugo. U jednoj od najvećih agencija za prodaju stanova “Krstaš“ kažu da je tržište nekretinina utonulo u zimski san. U ovoj agenciji tvrde da su finansijska kriza i intenzivna izgradnja smanjile potražnju i učinile svoje. -Prodamo po jedan stan mesečno i to je to. Nema poziva, nema kupaca i jednostavno čekamo da se situacija promeni, objašnjavaju u ovoj agenciji. Prema njihovim rečima cene nekretinina su se dodatno korigovale u odnosu na posljednjih pola godine, pa se tako kvadrat stana na Starom Aerodromu i Zabjelu može naći od 1000 do 1100 eura, preko Morače 1600 do 1700, a ekskluzivne lokacije poput Maksima i Vektre od 2000 do 2200 eura.

U podgoričkoj agenciji “As” kažu da je posljednjih meseci prodaja išla veoma loše, a u agenciji “Pronova” objašnjavaju da se već duže vreme gotovo ništa od nekretnina ne prodaje. Mira Radović iz agencije „Iva“ objašnjava da je postalo veoma teško prodati stan u Podgorici, a o starom stanu da i ne govorimo. Moguće je prodati luksuzne garsonjere ili manje stanove. Radović upozorava da se 2007. neće ponoviti i da prodavci nekretnina to moraju da shvate.

Tržište nekretnina je kao i svako drugo tržište, kolika god bila kriza kvalitetne stvari se prodaju. Tačno se zna ko je kakav investitor i ko kakve stanove gradi. I te priče da zgrade velikih investitora zjape prazne, jer im niko ne kupuje stanove, ne stoje. Novca ima, samo je pitanje u šta ga građani Crne Gore ulažu, kaže Radović.

Prema istraživanju Centralne banke Crne Gore, koje je uključilo 72.917 stanova koji se nalaze na tri najreprezentativnije podgoričke katastarske opštine - Podgorica 1, Podgorica 2 i Podgorica 3, cene kvadrata stambenog prostora na kraju novembra 2008. godine bile su za 12,2 odsto manje u odnosu na mart. Ta cena je sada skoro vraćena na nivo iz 2007. godine kada je iznosila 1.419 eura. Veličina stana, te da li stan ima obezbeđenu garažu i priključak za internet, najuticajnije su kvalitativne karakteristike stambenog objekta koje imaju uticaj na cenu.

Cene nekretnina, pogotovo na dobrim lokacijama nisu mnogo promenjene, na nivou su kao i prethodne 2-3 godine, mada ima i niz drugih faktora koji utiču na cenu nepokretnosti, u najvećem broju slučajeva da bude niža. Pitanje je što je normalna situacija na tržištu nekretnina, da li vreme unazad 2-4 godine kada je Crna Gora bila bila tražena destinacija i kada je bilo više potražnje nego ponuda ili sadašnja situacija kada takođe imamo potražnju ali ne u tolikoj meri. Teško da će se ponoviti godine koje su za nama, a veće interesovanje očekujem kada prođe ekonomska kriza, poručuje Barović.

U Podgorici se najlošije prodaju kuće, zatim stanovi u starogradnji, nešto bolje urbanizovani placevi, a „najbolje“ garsonjere i manji luksuzni stanovi.

-Crna Gora je bila izuzetno tražena destinacija za ulaganja i verujem da će i dalje biti, uprkos problemima sa kojima se suočavamo sigurnost stranih investicija u Crnoj Gori je ipak mnogo veća nego u nekim drugim zemljama u regionu. To je samo jedan od faktora koji utiče na ulaganja, a od nas samih zavisi kako i kakve investiture ćemo dovesti u Crnu Goru.

Radovi na brojnim gradilištima su stali zato što su se investitori bili veoma opustili računajući da će ovo trajati, i trošili novac uz kalkulaciju da će postići ekstraprofite.

Umesto da grade do nivoa 500 eura za kvadrat, oni su gradili kvadrat i do 1200 eura, računajući da će ga prodati za 3 do 4 hiljade. Sad je to nemoguće, a krediti stižu na naplatu, ističu gresj periodi, kamate se moraju plaćati, i eto problema. No, ima i opreznih, koji i dalje rade. Sve je to dovelo i do pada poverenja gradjana, sto otežava trgovinu. Ovo vreme je dobro iskustvo da se naučimo da u ekspanziji treba misliti na sledeću recesiju, jer su to ciklusi koji se ponavljaju, zaključuje ekonomski analitičar Predrag Drecun.

Stagnacija tržišta nekretnina

Slabija tražnja za nekretninama u Srbiji posledica je očekivanja da će cene kvadrata padati, ali i da će kamate na stambene kredite biti povoljnije.

Stručnjaci, međutim, procenjuju da to nije realno, jer je stambena izgradnja u Srbiji nedovoljna. Kupovina stana najvažnija je investiciona odluka za građane, pri čemu cena ima važnu ulogu. Na srpskom tržištu nekretnina cena kvardata je veća u odnosu na okruženje, uglavnom zbog prevelike tražnje.

Mnogi, ipak, veruju da će, baš kao i u SAD, nekretnine uskoro biti mnogo jefitinije.

Ta priča o poremećaju tržišta nekretnina u Americi, odakle se krenulo, ne može da se preslika na naše tržište iz prostog razloga što ovom tržištu nedostaje, kako kažu, između 100 i 200 hiljada stanova.

Tih stanova nema, znači ponuda se nije pojačala. S druge strane, za razliku od krize u Americi veoma mali broj ljudi se našao u situaciji da mora da proda stan. Ovde oni koji imaju stanove jednostavno ne popuštaju cenu.

Kredit je za mnoge građane jedino rešenje da reše stambeno pitanje. Iako će, prema ocenama ekonomista, 2009. godina biti teška, bankari kažu da od tako velikih investicionih odluka građani ne treba da odustaju.

"Ukoliko se cene takvih kredita zadrže na nekom nivou, a ja zaista očekujem da hoće, to bi trebalo da budu stabilni krediti, bar moja preporuka građanima je da od takvih kredita ne odustaju jer ipak to je nešto što je za narednih 20 godina i biće tu puno i dobrih i loših godina", kaže Mirjana Zakanji, članica Izvršnog odbora "Prokredit banke".

Stambeni krediti nose i rizik valute, jer se po pravilu odobravaju u evrima ili švajcarskim francima.

To znači da zavise i od referentih kamatnih stopa po kojima najbolje evropske banke pozajmljuju kredite, a to je euribor.

Guverner Narodne banke Srbije Radovan Jelašić smatra da se na cenu kredita ipak može uticati.

"Krediti će biti i sada su već skuplji. Isto tako, taj trend će se nastaviti iduće godine. Jedan deo posla može da uradi Srbija, ali jedan deo je i van Srbije, dakle šestomesečni euribior, o tome se odlučuje u Frankfurtu, ali što je za Srbiju još važnije, to je koja će biti marža. Na tome možemo mi da radimo i to je jedan vrlo važan korak što se tiče aranžmana sa MMF-om", rekao je Jelašić.

Stručnjaci kažu da bi u 2009. zbog smanjene tražnje trebalo da dođe do pada cena precenjenih nekretnina u predgrađima, dok će kvalitetni stanovi zadržati svoju cenu. Na njeno formiranje uticaće i odluke investitora koji se bave stambenom izgradnjom.
Stručnjaci upozoravaju da bi država takvu izgradnju morala da podstakne pozitivinim merama, jer će u slučaju zastoja, još manja ponuda dodatno uticati na rast cena nekretnina.

Dozvola za gradnju - mrcvarenje bez kraja

Kada Oliver Dulić, ministar životne sredine i prostornog planiranja, izjavi da se na građevinsku dozvolu u Srbiji čeka u proseku 270 dana, čovek, ako hoće, može da mu „progleda kroz prste“. Dulićevo najveće opravdanje je to što je po struci lekar. Ali kada Dulićeve reči ponovi građevinski inženjer Milan Vuković, aktuelni sekretar za urbanizam Beograda, to je već vređanje inteligencije građana. Ili prvi urbanista Beograda prosto ne zna šta se dešava pod krovom Sekretarijata za urbanizam? U tom slučaju, Vukoviću će koristiti da popriča sa par nasumice odabranih ljudi koji svakog ponedeljka i srede čekaju na Odeljenju za sprovođenje urbanističkih planova za područje 10 gradskih opština, na šestom spratu zgrade Sekretarijata. Tu će lako naći građane koji samo za pribavljanje Uvida u plan (takoreći javnog dokumenta) potroše tri meseca ili trećinu vremena koje je navodno potrebno da bi se dobila građevinska dozvola! Izvod iz plana ponekad se čeka i duže od godinu dana, a Akt o urbanističkim uslovima, sudeći po iskustvu naših sagovornika, najmanje tri meseca, iako bi trebalo da se dobije mesec dana od podnošenja zahteva! Pri tom je Akt o urbanističkim uslovima tek jedan od prvih koraka na putu koji treba da pređete da biste počeli sa gradnjom ili renoviranjem.

Organizacija službi nije prilagođena građanima. Traži se mnogo nepotrebnih dokumenata. Pa čekate. Obično je jedan dokument uslovljen drugim, zbog čega potrošite silno vreme dok ga ne dobijete, iako ste u tom periodu mogli podneti zahtev za drugi „papir“. Pri tom, uvek postoji neka primedba, pa običan čovek ne može sve da reši ni za godinu dana.

Osim toga, kada podnesete zahtev za neki papir, predmet može biti gotov posle sedam dana, ali posle čekate potpise i uvek je na potpisu, na potpisu...

Kasni novac iz budžeta za subvenciju stambenih kredita

Stara boljka sa odobravanjem subvencionisanih stambenih kredita već se ponavlja i u 2009. Od početka godine u većini banaka nije odobren nijedan stambeni kredit pod povlašćenim uslovima, jer država još nije odobrila novac za tu namenu, koji je, inače, drastično manji nego lane.
U bankama bez obzira na ove probleme regularno prihvataju zahteve za subvencionisane kredite, ali kažu da građane informišu o trenutnoj situaciji i da ih upozoravaju da će se ceo proces dodatno odužiti.
Međutim, klijenti koji se bez obzira na sve odluče da se zaduže na ovaj način upadaju u rizik da im propadne kapara koju su već uplatili za stan, jer im kredit do određenog vremena neće biti odobren.
Dodatni problem svim građanima koji planiraju da podignu kredit uz dotaciju države predstavlja i restriktivan budžet. Ove godine je planirano da se iz budžeta za subvencionisane stambene kredite odobri 500 miliona dinara, što je čak sedam puta manje nego prošle godine. Od tog iznosa 150 miliona dobiće profesionalna vojna lica.
Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) nije odgovorna za nastalu situaciju, jer čekaju da bude usvojen program za subvencionisanje za koji je zaduženo Ministarstvo finansija.
Banka Intesa, na primer, i dalje prima zahteve građana za subvencionisane stambene kredite:
- Kako u 2009. još nijedan kredit nije odobren, a banka ne može da garantuje realizaciju ovih kredita, klijentima savetujemo da malo sačekaju, ili se opredele za neki drugi model kredita - kažu za u Intesi.
Slično je i u „Folks banci” u kojoj još nijedan kredit nije odobren.
- Još nije usvojen plan subvencija i zato nijedan zahtev od početka godine nije prošao. Mi i dalje primamo zahteve i objašnjavamo klijentima da će procedura biti sporija - kaže za Dejan Zelčev iz Folks banke.
U bankama kažu da će iznos za stambene kredite koji je ove godine država odobrila verovatno biti nedovoljan jer je uprkos visokim cenama i velikoj finansijskoj krizi potražnja i dalje velika.

Krediti za mlade bračne parove

PREDNOSTI Subvencionisani krediti su prvenstveno namenjeni mlađima od 45 godina, koji nemaju rešeno stambeno pitanje. Za njih je potrebno početno učešće od pet odsto, država učestvuje sa 20 odsto kredita, a banka pozajmljuje ostatak. Rok otplate je 30 godina, a državi se novac vraća tek u poslednjih pet godina otplate, s kamatom od 0,1 odsto. Ukupna suma osiguranih kredita kod Nacionalne korporacije dosad iznosi 1,42 milijardi eura. Od ukupne sume 240 miliona evra predstavljaju subvencionisani krediti za mlađe od 45 godina.

Prevare već postale zanat

Najviše štete građanima u protekloj godini naneli su takozvani građevinski prevaranti. Na malverzacije građevinskih investitora samo u protekloj godini naselo je nekoliko stotina građana, koji su bili oštećeni za više hiljada evra. Sa druge strane, nezakonita zarada prevaranata meri se stotinama hiljada evra.

Zoran Kovačević, zamenik načelnika Odeljenja za suzbijanje imovinskih delikata Policijske uprave Beograd, kaže da je u poslednja dva meseca 2008. godine uhapšeno oko 10 građevinskih investitora.
– Po broju prevarenih osoba izdvaja se J. M, jedan od investitora, koji ima više od 70 godina. On je prevario oko 150 ljudi, uglavnom za stanove na području opštine Palilula. Zatim, uhapšena je i jedna investitorka, T. M., koja je prevarila oko 50 osoba – kaže Kovačević.

Prema njegovim rečima postoje tri modusa prevare građevinskih investitora.
– Jedan od načina je dupla prodaja stanova. Drugi je prodaja nezavršenih stanova, pri čemu investitor novac uzima po sistemu „ključ u ruke”, a kupac dobije gole zidove. Oštećeni se onda dovijaju na razne načine, dogovaraju se da zajednički uvode struju, vodu i ostale potrepštine – objašnjava Kovačević.

On napominje da je u ovom drugom slučaju teško dokazati da postoji krivično delo prevare.
– Najveći problem u dokazivanju je to što nema namere koja je najbitniji element krivičnog dela prevare. Građanima je takođe teško da i u privatnoj parnici dokažu prevaru i ostvare svoja prava. U poslednjih desetak godina imali smo na stotine ovakvih slučajeva u kojima niko nije odgovarao – naglašava Zoran Kovačević.

Kovačević kaže da policija u ovakvim situacijama ipak podnosi izveštaj tužiocu, koji dalje odlučuje da li će nešto preduzeti.
– Postoji i treći modus, a to je da investitori ništa ne izgrade. Oni dobiju lokaciju, pribave privremene dozvole, iskopaju temelj ili kao započnu neke radove. Stanove nikada ne izgrade, već im to služi kao paravan za uzimanje novca od kupaca. U ovom slučaju postoji namera u krivičnom delu, pribavljanje protivpravne imovinske koristi i dovođenje u zabludu – napominje Kovačević.

On navodi primer prevaranta koji se čak oglašavao i putem bilborda u Beogradu.
– On je navodno prodavao montažne kuće. Postavio je dva bilborda u Beogradu i kupio nekoliko kuća koje su mu služile za reklamiranje. Tako je prodao oko 50 kuća, a nijednu nije izgradio. Za oštećene je to bilo primamljivo jer su inače cene montažnih kuća povoljne u odnosu na cene stanova. Prevarant je ovako zaradio oko 300.000 evra. Uhapsili smo ga, bio je u pritvoru dva do tri meseca i pušten je da se brani sa slobode. U međuvremenu montažne kuće su istrunule na nekom gradilištu – kaže Kovačević.

U protekloj godini građane su često obmanjivali i prodavci vozila sa falsifikovanom dokumentacijom.
– Ovakve prevare dešavale su se obično preko oglasa ili na auto-pijaci u Bubanj potoku. Prevaranti prodaju vozilo sa falsifikovanim tablicama i dokumentima za vrlo primamljivu cenu od nekoliko hiljada evra. Ova vozila se uglavnom uvoze iz inostranstva za svega nekoliko stotina evra – tvrdi Kovačević.

Više nego ranijih godina bilo je i prevara rentakar agencija. Prevaranti sa falsifikovanim dokumentima iznajmljivali su vozila, koja nikada nisu vraćali.
– Karakteristično za ove prevarante je da je bilo i stranaca i domaćih državljana – kaže Kovačević.

Investitorima pare, vlasnicima stanova šipak!

Ministarstvo pravde, kome se nedavno obratilo Udruženje oštećenih kupaca stanova u Novom Sadu, zatražilo je od predsednika Opštinskog suda i republičkog javnog tužioca da provere navode i ocene osnovanost pritužbi koje je na rad sudova i tužilaštva iznelo ovo udruženje.

U odgovoru Ministarstva pravde na dopis novosadskog Udruženja oštećenih kupaca ističe se da navedeni organi imaju obavezu da o osnovanosti pritužbi, kao i o merama koje budu eventualno preduzete, obaveste predsednika Udruženja oštećenih kupaca. Primedba ovog udruženje Ministarstvu pravde je da pojedini sudski sporovi i tužbe koje oštećeni kupci podnose protiv investitora često bivaju odbačene kao zastarele, a da neki sudski sporovi traju više od deset godina.

Kako je izjavio predsednik ovog udruženja Nenad Pejin, u Novom Sadu ima preko 1.200 onih koji godinama čekaju da dođu do svoje nekretnine, a njih 400 za to gotovo da nema nikakve šanse pošto su investitori s kojima su pravili ugovor o kupovini stana u međuvremenu prestali s radom. U Novom Sadu, prema njegovim rečima, ima dosta zgrada koje su započete pre deset i više godina, a nisu završene.

– Nesavesni investitori koriste mnoge rupe u Zakonu o gradnji, kao i sporost organa pravosuđa, inspekcijskih i drugih organa zaduženih da sprovode te zakone iz svoje nadležnosti – kaže Pejin.

Čak i u slučajevima kada oštećeni kupci dobiju pravosnažnu presudu u svoju korist, dešava se, kaže Pejin, da se ona ne može sprovesti u praksi jer "investitor" nema ništa na svom imenu od pokretne i nepokretne imovine.

Pad cena tek u 2012.

Potencijalni kupci nekretnina koji su se ponadali da će aktuelna ekonomska kriza u narednoj godini koliko-toliko sniziti cene kvadrata, po svemu sudeći, loše su procenili. Prema mišljenju stručnjaka trenutno nema realnih pokazatelja koji bi najavljivali drastičan pad, ali nema ni motiva koji bi ukazivali na rast.

Nezahvalno davati bilo kakve prognoze, jer poslednja dva meseca na tržištu vlada zatišje. Miruju i cene i kupci, generalno ponuda je loša.
Tržište diktira
Kupaca je sve manje i zbog pooštrenih uslova za dobijanje hipotekarnih kredita. Čak i oni koji ispunjavaju te kriterijume u ovom trenutku su veoma oprezni i uglavnom se ne upuštaju u kupovinu. S druge strane, oprezni su i vlasnici, osluškuju tržište i kvadrate prodaju samo oni koji su na to primorani.
Nema jasnih indicija koje bi ukazivale na velike promene u 2009, a da će cenu formirati upravo tržište. Ako bude kupaca koji su spremni da plate, cene će se održati.
Svakodnevno se mogu čuti najave da će cene kvadrata konačno početi da padaju i da je to upravo razlog što je realizacija u poslednja dva meseca godine koja je za nama neuporedivo lošija u odnosu na prethodni period.
Kupci su zavedeni onim što žele da čuju i zato čekaju. Jedina promena naredne godine je stabilizacija tržišta, odnosno, da će iznosi biti proporcijalni lokaciji, kvalitetu i standardu.
Cenu će odrediti upravo lokacija. Međutim, postoji mogućnost da cena kvadrata padne i do 20 odsto, naročito na Novom Beogradu i oko Arene, gde je sada previsoka.
Agenti ne strahuju
Kupaca je malo. Cene će postati realnije, kako bi prosečan građanin mogao da reši svoje stambeno pitanje. Ali, kod nas je uvek suprotno - kad negde rastu kod nas padaju i obratno.

KVADRAT I DO 3.500 EVRA
Prema poslednjim raspoloživim podacima najskuplji je centar Beograda, gde cena kvadrata dostiže cifru od 3.500 evra. Nešto niži je Novi Beograd, pa su tako u delu oko Arene, oko 3.000 evra. Na periferiji se kvadrat može naći i za 1.000 evra, a dostiže visinu i do 1.500. Toliko su i u Kragujevcu, dok su u Novom Sadu od 850 do 2.500 evra.

Prema nekim procenama u ovom trenutku postoji više od 100.000 kvadrata objekata izgradnji, a da nedostaje između 30.000 i 35.000 stanova. Zato je prema mišljenju onih koje se bave prometom nekretnina mala ponuda je razlog što su cene toliko skočile, ali i činjenica da je izdat vrlo mali broj dozvola za gradnju. Kako kažu, nestašica se očekuje do 2012. godine.
Ipak, stručnjaci poručuju građanima da ne strahuju. Podsećaju da cenkanjem može da se spusti cena i do 10 odsto, ali samo kod starih stanova. U novogradnji ni ovo ne važi.
Realizacije će shodno zakonima tržišta, sigurno biti. Bilo je i težih vremena kada kredita nije bilo ni u najavi, pa se opet trgovalo i gradilo.