Za kvadrate nema krize

Na našem tržištu nekretnina vlada zatišje. U većini gradova promet je opao, ali cene kvadrata miruju. Kako tvrde u agencijama, pojeftinjenja nema, niti će ga biti. Dakle, svetska finansijska kriza, koja je u mnogim zemljama spustila cenu stanova, neće se na isti način odraziti i ovde.

To što je u Americi deo stanova i kuća ponuđen tržištu ispod cene, nijednog prodavca u Srbiji ne potresa, jer ovde gotovo niko nije ostao ”na ulici” zato što na vreme ne izmiruje obaveze po kreditima. Informacije da cene kvadrata u Beogradu i unutrašnjosti padaju nisu tačne, jer takvih primera na terenu nema. I ranije, kao i sada, jedna se cena oglašava, ali je prodajna nešto niža i rezultat je cenkanja između kupca i prodavca.
Sada svi oni koji su planirali da kupe nekretnine, slušajući prognoze ljudi koji se ne bave ovim poslom, čekaju krah na tržištu i drastičan pad cena, ali to se neće dogodit. Banke su u jednom trenutku zastale sa stambenim kreditima, ali sada ponovo sve funkcioniše.
Poslednjih dana povećano interesovanje kupaca, jer su shvatili da od čekanja nema koristi. Ukoliko su imali nameru da kupe stan, sada idealno vreme za to. Jer, do marta će naći stan, završiti papirologiju, a onda krenuti u renoviranje i opremanje.
Što se novogradnje tiče, za svaki kvadratni metar zemljišta u Beogradu vodi se žestoka utakmica. Pobeđuje onaj ko više plati. A, u toj trci za lokacijama, naših neimara, koji su nekada bili ne samo izvođači već i investitori, gotovo da nema. Zemljište je za njih preskupo, pa su snage usmerili na posao u kojem su najbolji - izgradnju.
Deo srpske operative uprkos teškoćama koje su je zadesile u ranijem periodu, uspeo je da se reorganizuje. Tako danas imamo četiri-pet građevinskih kompanija u visokogradnji, koje mogu da odgovore svakom zahtevu tržišta, kako u projektovanju tako i po organizaciji gradnje najzahtevnijih komercijalnih i stambenih objekata. Posla ima, ali, kako kažu, priželjkuju masovnu stambenu izgradnju.
Beograd je deficitaran sa stambenim prostorom, procena je da glavnom gradu godišnje treba minimum od 20.000 do 25.000 stanova, a od toga se ne sagradi ni polovina. Potražnja je daleko veća od ponude pa su zato cene nerealno visoke. Beograd mora da pronađe način da se krene sa masovnom stambenom izgradnjom i da cena kvadratnog metra bude prilagođena kupovnoj moći stanovništva. Naše viđenje te cene je od 1.600 do 1.800 evra za kvadrat.
Kako sada stvari stoje, samo zemljište ”odnese” oko 25 odsto neto izgrađenih kvadrata, što znači i više od 400 evra, ako je prodajna cena stana 2.000 evra po kvadratnom metru. Komunalno opremanje košta od 130 do 250 evra. Za elektrane i elektrodistribuciju izdvaja se od 60 do 100 evra. Cena gradnje ne može biti manja od 520 do 550, a po višim standardima od 700 do 750 evra po kvadratu. Kada se sve to sabere, dobija se cifra od oko 1.500 evra. Tome treba dodati i cenu finansiranja gradnje, jer su dinarske kamate od 18 do 20 odsto na godišnjem nivou a devizne od devet do 10 odsto. Zatim, rok gradnje je od dve i po do tri godine što i te kako košta, pa se dolazi do cifre od oko 2.000 evra po kvadratu, bez zarade. A, realno je da profit bude 15-16 odsto.
Izmena Zakona o planiranju i izgradnji, uključujući i propise o građevinskom zemljištu, koje najavljuje resorni ministar Oliver Dulić, u velikoj meri će olakšati posao. Praksa je da od urbanističkih uslova do potvrde o prijemu dokumentacije, da bi izgradnja mogla da počne, prođe od osam do 12 meseci. Podržava se predlog ministra da se pojednostavi i ubrza procedura za izdavanje potrebnih odobrenja. To bi svakako pozitivno uticalo i na cenu kvadrata i na veći dolazak stranih invenstitora.
NEKADA su naši neimari radili na projektima vrednim više milijardi dolara, a poslove je ugovarala država. Bili su to giganti sa od 5.000 do 25.000 zaposlenih. Globalizacija je nametnula nova pravila, raspala se bivša Jugoslavija i saterala građevinare na skučeno tržište Srbije i Rusije koja je bila u tranziciji. Cena rada padala je sve niže i srpska operativa je doživela krah. Na ruskom tržištu opstali su samo ”Energoprojekt” i ”Napred”.

BEZOBRAZNO SKUPO U GLAVNOM GRADU
U BEOGRADU po ceni prednjači centar grada, gde se kvadrat kreće od 2.700 do 3.500 evra, dok najluksuzniji stanovi sa odličnom pozicijom ”idu” i do 4.000. Na Vračaru je kvadrat od 3.000 do 3.500 evra u zoni oko Svetosavskog hrama, dok su obodi nešto jeftiniji, od 2.000 do 2.600 evra.
Stanovi kod ”Beogradske arene” i dalje su na ceni, i to od 2.800 do 3.500 evra po kvadratu. U centralnom delu Zemuna plaća se od 1.500 do 2.000 evra, Zvezdari od 1.700 do 2.500, Mirijevu od 1.250 do 1.400, Banovom brdu od 1.900 do 2.000, Filmskom gradu od 1.600 do 1.700, dok je kvadrat na Kanarevom brdu od 1.300 do 1.500 evra. Na Banjici su cene od 1.500 do 1.800 evra, Autokomandi od 2.000 do 2.500, a na Karaburmi od 1.300 do 1.500. Za od 900 do 1.100 evra po kvadratu stanovi mogu da se kupe samo na levoj obali Dunava - u Krnjači, Borči, Kotežu.


NOVI SAD: PROMET ZAMRO
TREND svetske finansijske krize i visoke kamate koje prate stambene kredite, prinudili su Novosađane da poslednjih meseci retko poseđuju građevinske investitore i agencije za promet nekretnina. I pored toga što su cene stanova niže nego početkom godine i u proseku iznose 1.200 evra po kvadratu, kupaca stanova gotovo da nema.
Trenutno se cene stanova, u zavisnosti od lokacije, kreću od 850 do 2.200 evra po kvadratu. Sve veća potražnja i nedostatak atraktivnih lokacija u blizini centra grada, uslovile su vrtoglavi rast cena stanova u prvoj polovini godine, koje su skočile i do 100 odsto. Poslednjih meseci, cene stagniraju ili blago opadaju, ali to još nije uzelo maha. Na najatraktivnijim lokacijama cene su od 1.200 do 2.500 evra.

NIŠ: CENE NE PADAJU
PREMA zvaničnim dokumentima, gradu na Nišavi nedostaje najmanje 10.000 stanova, a na osnovu nekih procena, jer niko nema precizne podatke, godišnje se izgradi između 1.500 i 2.000 stanova. Prema tome, potražnja za krovom nad glavom je daleko veća od ponude i na tom planu se ne očekuju veće promene.
Ovde se, takođe, ne očekuje ni pad cena, jer su one, po tvrdnjama svih agencija za nekretnine, i sada, niske u poređenju sa beogradskim ili novosadskim.
U zavisnosti od lokacije ili faze izgradnje, cena kvadratnog metra stana u Nišu se kreće od 750 do 1.100 evra za nezavršene i od 1.000 do 1.300 evra za završene.

KRAGUJEVAC: MANJE STANOVA
UPRKOS pojačanjoj izgradnji u poslednjih nekoliko godina, procene su da u Kragujevcu realno nedostaje oko 11.000 stanova. U Kragujevcu je trenutno aktivno tridesetak gradilišta, a godišnje se završi i kupcima preda tek oko 600 stanova.
Zato je potražnja višestruko veća od ponude, a mnogi investitori stanove prodaju još u fazi postavljanja temelja. U poslednjih mesec-dva tražnja je nešto slabija, ali cene ne padaju.
Generalno, cene kvadrata znatno su porasle u poslednjih godinu i po, a mnogi procenjuju da je uzrok tome dolazak ”Fijata”. Tako je cena kvadrata u novogradnji, koja je pre nekoliko godina iznosila oko 800 evra, dostigla čak 1.400 evra. Reč je o atraktivnijim lokacijama, dok se na periferiji kvadrat stana u staroj zgradi, bez grejanja, može kupiti i za 700 evra.


BOR: NIKO NEĆE DA KUPUJE
PONUDA stanova veća je od potražnje. Uz to, u ovom gradu u prodaji nema novih stanova, budući da je poslednja stambena zgrada sazidana pre ravno 19 godina, a nema najava ni da će uskoro početi gradnja novih objekata.
Do pre mesec dana, zahvaljujući niskoj ceni od svega 500 evra po kvadratu i povoljnim stambenim kreditima, potražnja za stanovima u Boru bila je izuzetno velika. Međutim, od trenutka kada su zajmovi poskupeli, tražnja je gotovo - zamrla.