Podgorica skuplja i od Berlina

Cene nekretnina u Crnoj Gori dostigle su vrhunac u prethodne dve godine, pa su tako stanovi i kuće u Podgorici trenutno skuplji od onih u Berlinu ili Pekingu, ocenjeno je u izveštaju Svetske banke.

Svetska banka (SB) je ocenila da je promet nekretnina u Crnoj Gori dostigao vrhunac i da se više ne može očekivati njihova kupovina. Rast cena nekretnina, kako je navedeno, može se očekivati samo na veoma malom broju lokacija duž obale Jadranskog mora.

Osnovni elementi stranih direktnih investicija nestaće u Crnoj Gori pod uticajem pogoršanog međunarodnog ekonomskog ambijenta, ocenjeno je u izveštaju Svetske banke (SB) o pregledu crnogorske javne potrošnje i institucija.

Preskupi kvadrati

- Bum na tržištu nekretnina prethodne dve godine doveo je do situacije u kojoj cene stanova i kuća u Podgorici trenutno prevazilaze one u Berlinu ili Pekingu. Nema još puno prostora za dalji rast, a indikatori ukazuju na moguće značajne korekcije cena na crnogorskom tržištu nekretnina - navodi se u izveštaju

Projektovanje značajnog pada u eksternim prilivima kapitala podrazumeva da će ekonomske aktivnosti narednih nekoliko godina biti manje intenzivne, smatraju autori izveštaja.

U dokumentu je ocenjeno da je turistička sezona prošle godine bila izuzetna delimično zbog „novine" destinacije i broja međunarodno značajnih kulturoloških događaja.

- Materijalizacija uskih grla javne infrastrukture tokom perioda najveće tražnje, naročito onih koji se tiču snabdevanja vodom i strujom, nekontrolisana gradnja i u velikoj meri nerešeno odlaganje čvrstog i tečnog otpada, mogu sprečiti ponovni dolazak visokoplatežnih turista - upozorili su iz SB.

Crnogorski turistički proizvod privlačan je samo u poređenju sa drugim destinacijama zapadnog Balkana, ali još nije konkurentan u odnosu na već utvrđena turistička tržišta u regionu - navodi se u izveštaju.

- Studija Svetskog ekonomskog foruma (WEF) za ovu godinu o konkurentnosti u putovanjima i turizmu otkrila je ozbiljne zabrinutosti u pogledu konkurentnosti cena i ekološke održivosti turističkog sektora Crne Gore - naveli su iz Svetske banke.

Prema toj studiji, Crna Gora je na 105. mestu po ekološkoj održivosti, a na 129. prema konkurentnosti cena, od 130 posmatranih zemalja.

Veliki deficit

- Kada crnogorska divlja lepota jednog dana nestane, uključujući atrakcije koje su promovisane u zvaničnim turističkim brošurama, turisti bi mogli preispitati svoj izbor destinacije - navodi se u izveštaju SB.

Deficit tekućeg računa povećan je sa pola milijarde evra u 2006. na jednu milijardu evra prošle godine, što je veći rast nego u bilo kojoj zemlji regiona Evrope i centralne Azije, podsetili su iz SB.

- Iznenadni pad priliva stranog kapitala može dovesti do smanjenja agregatne tražnje i uvoza. Bez rizika devaluacije, prilagođavanje će se ograničiti na tekući račun i prelivanje na fiskalni sektor - zaključeno je u izveštaju SB o Crnoj Gori.

Investitori veštački drže cenu stanova

Iako se investitori i agenti u drugim gradovima žale na drastično manju kupovinu nekretnina kao posledicu ekonomske krize, u Novom Sadu se i dalje ni najjeftiniji stan ne može naći za manje od 1.000 evra po kvadratu.

Poznavaoci prilika na tržištu nekretnina ovakve cene, visoke za period kada je kupovna moć bila veće, tumače pokušajem da se one veštački održe zarad ubiranja profita, često i dvaput većeg u odnosu na uloženi novac. investitori, opet, kažu da nema razloga da obaraju cece sve dok prodaja ide.

Iako je uzimanje stambenih kredita u stagnaciji, što potvrđuju i u bankama, stanovi u Novom Sadu se i dalje kupuju, i to za keš. U „Park sitiju“ prošle nedelje prodat je stan od 150 kvadratnih metara po ceni od 2.400 evra za kvadratu.
U ovom budućem naselju se prodaju i stanovi za prosečnu porodicu, čija prodaja, takođe nije stala. Ekonomska kriza sa svetskih tržišta utiče i na Novi Sad, što kod ljudi izazviva samo dodatnu opreznost.
Novi Sad je bio specifičan po tome što su se cene nekretnina potpuno izjednačile, bez obzira na lokaciju i kvalitet. Tako su stanovi na Novoj Detelinari koštali isto koliko i u užem centru grada, što je mimo svih pravila zdravog tržišta. Investitori su svesno kreirali nerealne cene, jer im je tržište to i dozvolilo.
Dok u novosadskim agencijama kažu da je prodaja u opadanju, a da su cene stanova manje čak za trećinu, u oglasima je slika ipak drugačija. Stanovi na Grbavici i Limanima i dalje se nude za 1.300 do 1.7000 evra, u Novom naselju od 1.250, a na Novoj Detelinari i po 1.450 evra po kvadratu. Kao i prethodnih meseci.
- Činjenica je da su investitori ti koji ne žele da spuste cenu kvadrata. Kada su građani počeli da podižu stambene kredite, oni su to zloupotrebili i svesno precenili kvadrat u Novom Sadu. Stvarajući takvu atmosferu na gradskom tržištu, uspeli su da pronađu kupce jer građanima nije ostavljena alternativa i konkurentnost tržišta. Sada, kada su krediti stali, oni i dalje insistiraju na postojećim cenama, bez obzira što su bile nerealne od prvog dana - ocenjuje ekonomistkinja Vesna Samardžić. Ona očekuje da će dešavanje na svetskom tržištu ipak primorati investitore da obore cene i prodaju stanove „po ceni realnoj za Novi Sad“.
- Praktično, više neće moći po jednom stranu da zarađuju skoro duplo od onog što su uložili - dodaje Samardžićeva. U bankama napominju da je stagnaciju u kreditima izazvalo upravo iščekivanje pada cena.

Cena lokala niža za 20 odsto

Iako se tek odnedavno govori o svetskoj finansijskoj krizi i posledicama koje bi mogla imati u našoj zemlji, ona već neko vreme trese tržište nekretnina. Počele su da padaju cene i stanova i lokala. Uplašeni za vrednost svojih stambenih i poslovnih objekata, koja bi usled globalnog kraha svetske ekonomije mogla da padne, prodavci se trude da ih što pre prodaju, a kupci su iz istog razloga oklevaju s tražnjom. Cene lokala već pale za oko 20 odsto.

Uprkos padu cena, građani ne žure s kupovinom. Oni koji planiraju da se bave nekim biznisom, umesto kupovine poslovnog prostora sve više se opredeljuju za iznajmljivanje lokala, tako da je povećana potražnja za zakupom. Cene su veoma različite i zavise od toga da li su lokali smešteni u pasažu, ili su ulični. Dok se za iznajmljivanje lokala od 15 kvadrata u pasažu u centru grada, u Dunavskoj ulici, devedesetih godina plaćalo oko 1.000 maraka, danas se mogu iznajmiti za svega 300 evra.

Cenu drže ulični lokali u centru grada, posebno u pešačkoj zoni, gde se još uvek za kvadrat plaća od 4.000 do 5.000 evra. I u Beogradu je u poslednje vreme manja tražnja za lokalima, a ponuda je velika. Cene su korigovane za oko 10 odsto, ali, agenti procenjuju da će padati i više, ukoliko se ne poveća interesovanje kupaca i zakupaca. Cene zakupa poslovnog prostora u centru i na Novom Beogradu gotovo se ne razlikuju i kreću se od 10 do 30 evra po kvadratnom metru. Stručnjaci za nekretnine očekuju da će poslovni prostor još pojeftiniti, ali ne onoliko koliko se mnogi nadaju.

Skup futoški krug

U oglasima je dobra ponuda lokala koji se prodaju ili iznajmljuju. Za 55 kvadrata uknjiženog uličnog lokala na novosadskom Bulevaru oslobođenja u blizini Futoške pijace traži se čak 290.000 evra, dakle, 5.277 evra za kvadrat. Za 48 kvadrata uknjiženog i razrađenog lokala preko puta Socijalnog traži se 2.100 evra za kvadrat, a 1.400 evra za lokala od 33 kvadrata na uglu ulica Kornelija Stankovića i Veselina Masleše. Ni iznajmljivanje nije mnogo jeftinije: za ulični lokal u Jevrejskoj traži se 2.000 evra mesečno, za 208 kvadrata u blizini Novog bulevara sedam evra po kvadratu, dakle, 1.456 evra mesečno, ali ima i višenamenskih lokala od oko 30 - 40 kvadrata za 250 evra mesečno. Za trafiku od četiri kvadrata traži se 100 evra mesečno.

Činjenica je da poslovni centri niču jedan za drugim, posebno na Novom Beogradu, ali se investitori ne mogu pohvaliti da su sve prodali ili izdali. Lokaciju čini atraktivnijom rešen prostor za parkiranje, međutim, gužve na mostovima su razlog zašto se firme sve češće vraćaju u stari deo grada. Nije retkost i da se firme kojima je poslovni prostor potreban za kancelariju odlučuju da iznajme privatne stanove. To im se više isplati, nego da uzmu u zakup klasičan poslovni prostor.

Lokali se u Beogradu brže izdaju nego što se prodaju. Za prostor na prometnom mestu zakupci su spremni da izdvoje dosta novca. Nedavno je iznajmljen lokal od 30 kvadrata na Bulevaru kralja Aleksandra za 5.000 evra! Zakupnina jeste izuzetno visoka, ali zakupac smatra da će ostvariti dobru zaradu jer je lokal na prometnom mestu. Lokal na Terazijama od 45 kvadrata izdat je za 1.500 evra, a u Novom Beogradu 250 kvadrata košta 2.000 evra.

Cena kvadrata lokala u nekim delovima grada koji nisu dovoljno frekventni vredi manje nego cena kvadratnog metra stana. To je uslovila pojava mega marketa, koji su obogatili ponudu i omogućili kupcima da na jednom mestu kupe gotovo sve što im treba. Tako se, na primer, lokal na Novom naselju u Ulici kneza Miloša od 37 kvadrata nudi za 47.000 evra, dakle, oko 1.200 evra za kvadrat, dok se ulični lokal na Grbavici nudi po 800 evra za kvadrat, jer je u blizini i Merkator, i Spens... A na istoj lokaciji kvadrat stana prodaje se po 1.200 do 1.400 evra.

Lokale u najam najviše traže mladi ljudi koji počinju da se bave nekim poslom i stranci koji ovde otvaraju svoje pogone. Kako je za strance vreme novac, oni se uglavnom informišu elektronskim putem i očekuju ozbiljnu i kompletnu ponudu s odgovarajućim fotografijama. Prema informacijama iz agencija koje se bave ovim poslom, javljaju se Šveđani, najverovatnije zato što Ikea uskoro stiže u Srbiju, ali i Slovenaci, Rusi, Holanđani i Italijani.

Često i vrsta biznisa kojom neko namerava da se bavi, određuje cenu poslovnog prostora. Ukoliko potencijalni biznismen proceni da će dobro zaraditi u novom poslu, on je spreman da za lokal plati više. Teško je prognozirati na duže staze šta će se dešavati na tržištu nekretnina, da li će cene ići dole, da li će mirovati ili, pak, porasti, na atraktivnim lokacijama. Kako se zbog svetske krize najavljuje otpuštanje ogromnog broja zaposlenih, mnogi će pokušati da sa otpremninom ili skuckanom ušteđevinom pokrenu neku poslić, za šta će im trebati prostor. A veća potražnja odmah znači i veću cenu.

Kirije u Beogradu padaju, a u provinciji rastu

Pad dinara i svetska finansijska kriza opravdanje su i za podizanje kirija u Srbiji. U većini velikih gradova stanodavci su podigli cene iznajmljivanja stanova i soba, a u Beogradu padaju kirije luksuznih stanova na najatraktivnijim lokacijama.

Gotovo u svim agencijama za izdavanje nekretnina u glavnom gradu kažu da nema kirije ispod 200 evra, ali da su stanarine luksuznih stanova počele da opadaju. U agencijama očekuju da će početi da padaju i kirije manjih stanova, inače najtraženijih, ali posle Nove godine.
Najskuplji je Vračar i tamo je najniža kirija 300 evra. Na Autokomandi izdavanje dvosobnog stana košta 500 evra. Na Starom gradu i Dorćolu kirije jednosobnih stanova kreću se od 400 evra. Na Banovom brdu nema ničeg ispod 200 evra. U Borči i Krnjači jednosoban stan košta 150 evra.
Prognozira se skorašnji pad stanarina jer je ponuda veća od tražnje i da sve ukazuje na to da će platežna moć slabiti, pa će stanodavci spuštati kirije da im nekretnine ne bi zvrjale prazne. Dok kirije luksuznih stanova padaju jer je tražnja opala, ali da se stanarine manjih stanova ne menja.
Kirije luks stanova opale su za 10-15 odsto. Takav stan na Vračaru koštao je 700 i 800 evra, a sada 500-600. Kirije su pale i kod „Arene”. U centru stanarine su niže na Dorćolu, Paliluli i Zvezdari. Vlasnici sami zovu i spuštaju kirije. Cene su i letos bile „prejake”, i to za 30 odsto više nego prošle godine.

Više se traže stanovi u širem centru. Najviše u Žarkovu, na Vidikovcu, Ceraku, u Filmskom gradu. Kirije će najverovatnije pasti tokom zime, jer su previsoke, a najviše su ugroženi radnici i studenti. Prava slika čeka nas u februaru, kada se povećava izdavanje stanova.
Potražnja je smanjena. Stan koji je ranije izdavan za 400 evra sada je 350.
U drugim gradovima u Srbiji kirije uglavnom rastu, i to zbog skoka evra i straha od ekonomske krize. Tako su i kirije u Novom Sadu porasle, pa nema garsonjere ispod 250 evra. Upravo zbog toga studenti se sve više odlučuju da putuju nego da plaćaju stanarine. Stanodavci su postali sve nerealniji, kažu oni.
Ovogodišnji rast kirija prouzrokovao sve veći priliv studenata iz unutrašnjosti.
Od oktobra su cene garsonjera vrtoglavo počele da skaču. Ove godine upisano je više studena nego što se očekivalo, pa su stanodavci podigli kirije. Drugi razlog visokih kirija jeste to što pojedini vlasnici pokušavaju da izdavanjem stanova isplate ratu kredita koji su podigli.
Cene kvadrata su skočile i stanodavci na bilo koji način žele da povrate uloženo. Međutim, nekretnine sa tako visokim kirijama pre će biti prazne, jer su podstanari najčešće studenti koji to Više ni lokacije nisu merilo za visinu kirije, pa se, po istoj ceni može naći stan u Novom naselju i u centru grada. Ekonomska kriza je još jedan od razloga stanodavaca da podignu kirije.
U Nišu nema povećanja kirija, ali nagli skok očekuju posle Nove godine. Sobe se iznajmljuju za 50-80 evra, a stanovi za 100-800 evra gde kirajdžiju očekuje kožni nameštaj, đakuzi i sličan luksuz.
U Kragujevcu kirije su skočile za 30 do 50 evra u zavisnosti od lokacije. Glavni razlozi su skok evra, poskupljenje izgradnje od 100 do 200 evra po kvadratu i korekcija cena u trgovinama. Do pre dva meseca garsonjera je mogla da se zakupi za 100-120 evra, a sada od 150 do 170 evra. Od sredine novembra stanovi poskupeli za 40-50 evra. Zakupnine luksuznih stanova ostale su iste i za njih valja platiti 700 ili 800 evra.

Kupujte zemljište, a ne stanove!

Dok traje kriza bolje je kupovati građevinsko zemljište, a za kratkoročne investicije bolje je ne ulagati u nekretnine. Oročavanje novca trenutno je atraktivno, kao i ulaganje u sektor prehrane.

Pitanje gde plasirati sopstveni kapital u vreme globalne finansijske krize predstavlja glavnu temu među poslovnim ljudima širom planete. U vreme kada kriza, neki kažu, kuca na vrata Srbije, a drugi da je već prekoračila njen prag, isto se pitaju i ovdašnji preduzetnici, ali direktnog odgovora, bar za sada, nema. Goran Nikolić, savetnik u Privrednoj komori Srbije, kaže da ga ne treba ni očekivati, jer kad bi se „znalo gde uložiti novac, bilo bi suviše prosto biti biznismen". On ipak ističe da bi on najradije novac oročio i štedeo, jer u suprotnom „ne zna gde bi ga uložio".

- Biti preduzetnik podrazumeva da taj čovek poseduje određene sposobnosti, rekao bih, božji dar. Svega jedan do tri procenta ljudi ima dar da oseti gde uložiti novac. Zato je teško nekog posavetovati šta da učini sa svojim kapitalom. Mi imamo jaku prehrambenu industriju, koja je naša komparativna prednost, ali pitanje je koliko je pametno tu ulagati, jer je cena hrane na svetskim berzama od jula pala za trećinu. Takođe, ulaganje u nekretnine je dosta problematično, jer će i tu verovatno padati cene i biznismen koji se odluči za tu oblast može da bude na gubitku. Onaj kome treba stan možda i ne treba da okleva da ga kupi, ali ako se nekretnine kupuju da bi se na njima zaradilo, onda je to već rizično - kaže Nikolić.

On napominje da je štednja u bankama možda i najbolji način da se sačuva vrednost novca, ali i da se nešto i zaradi. Nikolić ističe da nije siguran da li bi investicija u akcije bila dobar potez, jer se ne nazire kraj pada berze.

Rizične nekretnine

I Branko Pavlović, bivši direktor Agencije za privatizaciju, nije zagovornik kupovine akcija, jer kako kaže, preduzetnici bi pre trebalo da razmišljaju o tome da sami preuzmu vođenje neke firme, zato što ne vredi više kupovati različite pakete akcija. On smatra da je to visokorizično i da se upravo zato mora preorijentisati na drugu vrstu ulaganja novca - upravljanje preduzećem.

- Takođe, ni kupovina nekretnina nije dobar način da se uloži kapital, jer postoji veliki rizik od sloma tržišta nekretnina. Mislim da će biti profitabilno u nekretnine ulagati početkom 2010, jer će tada doći do pada njihovih cena. Ako imate mogućnosti da čekate, na duži rok će se tada moći da zaradi na nekretninama.

Prema njegovim rečima, ni investicioni fondovi nisu najbolje rešenje za ulagače, jer su oni kod nas vezani za nekretnine i za buduću ekspanziju u toj oblasti. Pavlović napominje da je problem u tome što trenutno niko u svetu nije u stanju da sagleda ne samo dubinu krize, nego ni njeno trajanje, pa se otud ne zna da li je sigurno ulaganje u investicione fondove. On pominje tvrdnju američkog investitora Vorena Bafeta da ulaganje u akcije jeste dobra prilika, ali samo za one koji imaju vremena da sačekaju na profit.

- Sve zavisi od pristupa. Ako vam je namera da zaradite tek nakon pet do 10 godina, onda investirajte u akcije, ali ako planirate da zaradite u dogledno vreme, onda nema dobrog saveta. Izvesno je da će novac gubiti na vrednosti. Međutim, mora da se promeni svest onih koji ulažu, jer to treba da čine na duži rok - objašnjava Pavlović.

Oročenje: za i protiv

On oročavanje novca u bankama smatra isplativim pod uslovom da ceo sistem ne nosi u sebi rizike, ali dodaje i da je jasno da kamate ne bi bile tolike da je situacija stabilna. Ipak, Pavlović smatra da „ako igde može dobro danas da se zaradi" to je u farmaciji. Prema njegovim tvrdnjama, na tom tržištu marže su najveće u istoriji.

- Ogromne marže u farmaceutskoj industriji govore da je tu konkurencija nedovoljna. Prema tome, tu treba ulagati. Takođe, isplativo je investirati i u energetski efikasne objekte. Gradnja kuća koje štede energiju biće unosan biznis - uveren je Pavlović.

Miloje Kanjevac, direktor Instituta za ekonomska istraživanja, kaže da u ovom momentu ni u jednu oblast nije pametno ulagati novac, već ga treba čuvati u „slamaricama" i podsetio na to kako su ljudi u Srbiji gubili novac ulažući ga u banke tokom krize devedesetih godina.

Preporuke 1. oročiti pare u banci 2. ulaganje u akcije na duži rok 3. kupovina građevinskog zemljišta 4. poljoprivreda i prehrana 5. farmaceutska industrija

- Svi bi trebalo novac da stave u „slamarice", da se primire sve dok ne prođe ova svetska ekonomska kriza. Novac ne treba čuvati ni u bankama, jer su devedesetih građani ostajali bez kompletnih ušteđevina - kaže Kanjevac.

Uvek mora da se jede

Milan Prostran, sekretar udruženja za poljoprivredu u Privrednoj komori Srbije, smatra da je u uslovima globalne ekonomske krize najisplativije novac ulagati u prehrambenu industriju jer, kako napominje, „narod uvek mora da jede". On ističe da bi proizvodnja osnovnih životnih namirnica trebalo da bude način za ulaganje novca.

- Smatram da je u vremenu finansijske krize najbolje ulagati u prehrambenu industriju, jer je hrana životna potreba, čime je taj sektor automatski najisplativiji. Zato treba ulagati u proizvodnju osnovnih životnih namirnica, kao što su hleb, mleko, brašno i ulje. To su životno najznačajnije namirnice, a njihova proizvodnja je najjeftinija, dok recimo ne treba proizvoditi skupe sireve, specijalne čokolade i slično - smatra Prostran.

On ističe da čak i proizvodnja mesa nije toliko unosna u kriznim vremenima, jer meso, uveren je, nije neophodno za svakodnevne potrebe građana. Prostran smatra i da su sektori koji obezbeđuju energiju takođe isplativi, jer je grejanje „jedna od stvari bez koje se isto ne može".

Polovinom 2009. jeftiniji stanovi?

Cene nekretnina u Beogradu mogle bi da padnu krajem prve polovine 2009. godine ukoliko banke ne počnu ponovo da odobravaju kredite.

Posledice finansijske krize i sada osećaju na tržištu nekretnina u Beogradu, jer banke ne odobravaju nove kredite, pa stanove ljudi kupuju u gotovom novcu ili ukoliko su ranije sklopili ugovor sa bankom.

To se ne odražava na cene, jer nema ni izgradnje većeg broja stanova, pošto je jedini novi projekat koji se prodaje - Univerzitetsko selo.

Uticaj krize će se osetiti krajem prvog i početkom drugog semestra, jer ako ne dodje do promene politike u bankama ljudi neće moći da uzimaju kredite i neće biti novih transakcija"što bi moglo da utiče i na cene.

Informacije o padu cena za 10 do 20 odsto se pojavljuju i sada, reč je o pojedinačnim slučajevima, kada investitori spuštaju cene, jer ne mogu dovoljno brzo da prodaju stanove, a moraju da vrate novac bankama.

Cene nekretnina u Beogradu nisu nerealno visoke, jer odražavaju odnos ponude i tražnje, ali nisu u skladu sa kupovinom moći građana i dodao da je uzrok visokih cena nedovoljna gradnja stanova.

Beograd, grad od dva miliona stanovnika, godišnje dobija sedam do osam hiljada stanova, što je daleko ispod potreba. I na taj način se nažalost održavaju visoke cene stanova.

Kada bismo imali priliv stanova od 25 do 30 hiljada godišnje, onda bi to verovatno uticalo na realniju cenu, tada bi se napravila razlika između cena u različitim delovima grada, kao i razlika između cena nove i stare gradnje, jer nije realno da cene budu iste.

Ne gradi više jer nema zakona o restituciji koji bi oslobodio dovoljno lokacija za izgradnju, pa je zemljište teško naći, a cena mu je visoka. Pored toga, još nije izgrađena putna infrastruktura oko Beograda, pa se grad ne šir.

Za kvadrate nema krize

Na našem tržištu nekretnina vlada zatišje. U većini gradova promet je opao, ali cene kvadrata miruju. Kako tvrde u agencijama, pojeftinjenja nema, niti će ga biti. Dakle, svetska finansijska kriza, koja je u mnogim zemljama spustila cenu stanova, neće se na isti način odraziti i ovde.

To što je u Americi deo stanova i kuća ponuđen tržištu ispod cene, nijednog prodavca u Srbiji ne potresa, jer ovde gotovo niko nije ostao ”na ulici” zato što na vreme ne izmiruje obaveze po kreditima. Informacije da cene kvadrata u Beogradu i unutrašnjosti padaju nisu tačne, jer takvih primera na terenu nema. I ranije, kao i sada, jedna se cena oglašava, ali je prodajna nešto niža i rezultat je cenkanja između kupca i prodavca.
Sada svi oni koji su planirali da kupe nekretnine, slušajući prognoze ljudi koji se ne bave ovim poslom, čekaju krah na tržištu i drastičan pad cena, ali to se neće dogodit. Banke su u jednom trenutku zastale sa stambenim kreditima, ali sada ponovo sve funkcioniše.
Poslednjih dana povećano interesovanje kupaca, jer su shvatili da od čekanja nema koristi. Ukoliko su imali nameru da kupe stan, sada idealno vreme za to. Jer, do marta će naći stan, završiti papirologiju, a onda krenuti u renoviranje i opremanje.
Što se novogradnje tiče, za svaki kvadratni metar zemljišta u Beogradu vodi se žestoka utakmica. Pobeđuje onaj ko više plati. A, u toj trci za lokacijama, naših neimara, koji su nekada bili ne samo izvođači već i investitori, gotovo da nema. Zemljište je za njih preskupo, pa su snage usmerili na posao u kojem su najbolji - izgradnju.
Deo srpske operative uprkos teškoćama koje su je zadesile u ranijem periodu, uspeo je da se reorganizuje. Tako danas imamo četiri-pet građevinskih kompanija u visokogradnji, koje mogu da odgovore svakom zahtevu tržišta, kako u projektovanju tako i po organizaciji gradnje najzahtevnijih komercijalnih i stambenih objekata. Posla ima, ali, kako kažu, priželjkuju masovnu stambenu izgradnju.
Beograd je deficitaran sa stambenim prostorom, procena je da glavnom gradu godišnje treba minimum od 20.000 do 25.000 stanova, a od toga se ne sagradi ni polovina. Potražnja je daleko veća od ponude pa su zato cene nerealno visoke. Beograd mora da pronađe način da se krene sa masovnom stambenom izgradnjom i da cena kvadratnog metra bude prilagođena kupovnoj moći stanovništva. Naše viđenje te cene je od 1.600 do 1.800 evra za kvadrat.
Kako sada stvari stoje, samo zemljište ”odnese” oko 25 odsto neto izgrađenih kvadrata, što znači i više od 400 evra, ako je prodajna cena stana 2.000 evra po kvadratnom metru. Komunalno opremanje košta od 130 do 250 evra. Za elektrane i elektrodistribuciju izdvaja se od 60 do 100 evra. Cena gradnje ne može biti manja od 520 do 550, a po višim standardima od 700 do 750 evra po kvadratu. Kada se sve to sabere, dobija se cifra od oko 1.500 evra. Tome treba dodati i cenu finansiranja gradnje, jer su dinarske kamate od 18 do 20 odsto na godišnjem nivou a devizne od devet do 10 odsto. Zatim, rok gradnje je od dve i po do tri godine što i te kako košta, pa se dolazi do cifre od oko 2.000 evra po kvadratu, bez zarade. A, realno je da profit bude 15-16 odsto.
Izmena Zakona o planiranju i izgradnji, uključujući i propise o građevinskom zemljištu, koje najavljuje resorni ministar Oliver Dulić, u velikoj meri će olakšati posao. Praksa je da od urbanističkih uslova do potvrde o prijemu dokumentacije, da bi izgradnja mogla da počne, prođe od osam do 12 meseci. Podržava se predlog ministra da se pojednostavi i ubrza procedura za izdavanje potrebnih odobrenja. To bi svakako pozitivno uticalo i na cenu kvadrata i na veći dolazak stranih invenstitora.
NEKADA su naši neimari radili na projektima vrednim više milijardi dolara, a poslove je ugovarala država. Bili su to giganti sa od 5.000 do 25.000 zaposlenih. Globalizacija je nametnula nova pravila, raspala se bivša Jugoslavija i saterala građevinare na skučeno tržište Srbije i Rusije koja je bila u tranziciji. Cena rada padala je sve niže i srpska operativa je doživela krah. Na ruskom tržištu opstali su samo ”Energoprojekt” i ”Napred”.

BEZOBRAZNO SKUPO U GLAVNOM GRADU
U BEOGRADU po ceni prednjači centar grada, gde se kvadrat kreće od 2.700 do 3.500 evra, dok najluksuzniji stanovi sa odličnom pozicijom ”idu” i do 4.000. Na Vračaru je kvadrat od 3.000 do 3.500 evra u zoni oko Svetosavskog hrama, dok su obodi nešto jeftiniji, od 2.000 do 2.600 evra.
Stanovi kod ”Beogradske arene” i dalje su na ceni, i to od 2.800 do 3.500 evra po kvadratu. U centralnom delu Zemuna plaća se od 1.500 do 2.000 evra, Zvezdari od 1.700 do 2.500, Mirijevu od 1.250 do 1.400, Banovom brdu od 1.900 do 2.000, Filmskom gradu od 1.600 do 1.700, dok je kvadrat na Kanarevom brdu od 1.300 do 1.500 evra. Na Banjici su cene od 1.500 do 1.800 evra, Autokomandi od 2.000 do 2.500, a na Karaburmi od 1.300 do 1.500. Za od 900 do 1.100 evra po kvadratu stanovi mogu da se kupe samo na levoj obali Dunava - u Krnjači, Borči, Kotežu.


NOVI SAD: PROMET ZAMRO
TREND svetske finansijske krize i visoke kamate koje prate stambene kredite, prinudili su Novosađane da poslednjih meseci retko poseđuju građevinske investitore i agencije za promet nekretnina. I pored toga što su cene stanova niže nego početkom godine i u proseku iznose 1.200 evra po kvadratu, kupaca stanova gotovo da nema.
Trenutno se cene stanova, u zavisnosti od lokacije, kreću od 850 do 2.200 evra po kvadratu. Sve veća potražnja i nedostatak atraktivnih lokacija u blizini centra grada, uslovile su vrtoglavi rast cena stanova u prvoj polovini godine, koje su skočile i do 100 odsto. Poslednjih meseci, cene stagniraju ili blago opadaju, ali to još nije uzelo maha. Na najatraktivnijim lokacijama cene su od 1.200 do 2.500 evra.

NIŠ: CENE NE PADAJU
PREMA zvaničnim dokumentima, gradu na Nišavi nedostaje najmanje 10.000 stanova, a na osnovu nekih procena, jer niko nema precizne podatke, godišnje se izgradi između 1.500 i 2.000 stanova. Prema tome, potražnja za krovom nad glavom je daleko veća od ponude i na tom planu se ne očekuju veće promene.
Ovde se, takođe, ne očekuje ni pad cena, jer su one, po tvrdnjama svih agencija za nekretnine, i sada, niske u poređenju sa beogradskim ili novosadskim.
U zavisnosti od lokacije ili faze izgradnje, cena kvadratnog metra stana u Nišu se kreće od 750 do 1.100 evra za nezavršene i od 1.000 do 1.300 evra za završene.

KRAGUJEVAC: MANJE STANOVA
UPRKOS pojačanjoj izgradnji u poslednjih nekoliko godina, procene su da u Kragujevcu realno nedostaje oko 11.000 stanova. U Kragujevcu je trenutno aktivno tridesetak gradilišta, a godišnje se završi i kupcima preda tek oko 600 stanova.
Zato je potražnja višestruko veća od ponude, a mnogi investitori stanove prodaju još u fazi postavljanja temelja. U poslednjih mesec-dva tražnja je nešto slabija, ali cene ne padaju.
Generalno, cene kvadrata znatno su porasle u poslednjih godinu i po, a mnogi procenjuju da je uzrok tome dolazak ”Fijata”. Tako je cena kvadrata u novogradnji, koja je pre nekoliko godina iznosila oko 800 evra, dostigla čak 1.400 evra. Reč je o atraktivnijim lokacijama, dok se na periferiji kvadrat stana u staroj zgradi, bez grejanja, može kupiti i za 700 evra.


BOR: NIKO NEĆE DA KUPUJE
PONUDA stanova veća je od potražnje. Uz to, u ovom gradu u prodaji nema novih stanova, budući da je poslednja stambena zgrada sazidana pre ravno 19 godina, a nema najava ni da će uskoro početi gradnja novih objekata.
Do pre mesec dana, zahvaljujući niskoj ceni od svega 500 evra po kvadratu i povoljnim stambenim kreditima, potražnja za stanovima u Boru bila je izuzetno velika. Međutim, od trenutka kada su zajmovi poskupeli, tražnja je gotovo - zamrla.